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Ziel der Immobilienbewertung ist – von Ausnahmen abgesehen – die Ermittlung des Verkehrswertes.

Es gibt lange, für die Grundstücksbewertung wenig ergiebige Diskussionen über das Spannungsverhältnis zwischen Wert und Preis.
Der Verkehrswert ist ein Preis, von dem erwartet werden kann, dass er normalerweise am freien Markt für die zu bewertende Immobilie zum Bewertungsstichtag gezahlt wird.
Ganz so einfach sind die Dinge in der Praxis allerdings nicht.
Geht man ins Detail, merkt man schnell, dass es noch auf einige weitere Kriterien ankommt.

Die in 5 194 Baugesetzbuch enthaltene maßgebliche Definition lautet wie folgt:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitraum, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Wesentlich ist, dass der Verkehrswert immer zeitpunktbezogen ist.
Es gilt der so genannte Bewertungsstichtag.
Makler werden den Bewertungsstichtag ständig auf die Gegenwart beziehen.
In der gerichtlichen Praxis sind Wertermittlungsstichtage in der Vergangenheit (Erbauseinandersetzungen, Scheidungsklagen etc.) ebenfalls an der Tagesordnung.
Bei diesen Fällen muss sich der Sachverständige in den Wissensstand zum Bewertungsstichtag zurückversetzen.
Sein Wissen um die zukünftige Entwicklung bis zur Gegenwart der Gutachtenerstellung hat er zu unterdrücken.

Besonders lange oder besonders kurze Vermarktungszeiten, Verkäufe im Verwandtschaftskreis oder innerhalb einer Firmengruppe, Zuschläge bei Zwangsversteigerungen, Interessenkäufe etc. sind zum Beispiel Verhältnisse, die in aller Regel zu Preisen führen, welche unter normalen Umständen nicht erwartet werden können.
Sie zeichnen sich folglich häufig durch Verkehrswertferne aus und sind bei einem Preisvergleich zu eliminieren.

Auch wenn sich Marktveränderungen nur selten für ein Jahr unterschreitende Zeitspannen zuverlässig feststellen lassen, muss man aus rechtlichen Gründen die Wertermittlung auf einen bestimmten Tag beziehen.
Es geht z. B. darum, ob der Mieter einer Eigentumswohnung schon vor oder erst nach dem Bewertungsstichtag die Kündigung ausgesprochen hatte.
In einem Fall ist eine vermietete, im anderen eine freie Eigentumswohnung zu bewerten. Das macht einen wesentlichen Unterschied.

Umfangreiche Informationen zum Thema Immobilien : Immobilien wurden bereitgestellt von Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Kirchner